Ипотека на ипотеку — можно ли купить квартиру, которая в кредите в 2021 году

Сегодня популярность ипотечного кредитования достигла своего пика, ведь для большинства россиян это по сути единственный способ приобрести заветные квадратные метры. Но несмотря на все программы лояльности и общие тенденции к снижению по ипотечной ставке, обусловленной высокой внутренней конкуренцией в банковском секторе, далеко не все кредитополучатели справляются с выполнением взятых на себя обязательств.

И далее становятся возможными несколько вариантов событий – изъятие банком залогового имущества (квартиры), рефинансирование, если таковое предусматривается программой кредитования, или же дальнейшая перепродажа ипотечного жилья в кредит.

Можно ли по закону купить в ипотеку квартиру, которая уже в ипотеке в 2021 году

Подобная практика не нова, хотя ее трудно назвать распространенной. А все потому что все это время перепродажа ипотечного жилья усложнялась внутренними ограничениями, устанавливаемыми самими кредитно-финансовыми учреждениями. В частности, речь шла о возможности перепродажи ипотечной недвижимости исключительно в пределах одного банка. Ситуация начала меняться только сейчас, что сделало услугу более востребованной.

В том же банке

«Зачем вообще покупать ипотечное жилье?» – вполне резонный вопрос, который возникает у тех, кому доводится впервые слышать о подобных схемах. На самом же деле тут все просто, ведь такое жилье всегда дешевле, причем не только из-за нюансов его оформления.

Обычно его выставляют на продажу, когда определенная доля уже выплачена, что позволяет снизить первоначальную стоимость жилья, но только при условии, что на квартиру будет вновь оформлена ипотека (покупка залогового имущества, предусматривающая 100-процентное погашение, проводится по упрощенной схеме, но без существенной уценки).

При этом банк ничего не теряет, и дальше получая свои проценты, тогда как предыдущим хозяевам открывается возможность избавиться от долгового ярма или же взять в ипотеку более подходящий объект недвижимости, закрыв старый кредит.

В общем, все если не в выигрыше, то явно не в проигрыше, поэтому чем дальше, тем эта схема становится более популярной, особенно если доводится брать «ипотеку на ипотеку» в одном банковском учреждении, как принято говорить среди риэлторов.

В этом случае текущий кредит, а вместе с ним и залоговое имущество, в качестве которого практически во всех случаях используется сам объект недвижимости, переоформляется на нового заемщика. Отныне он и будет расплачиваться по счетам, получая по факту погашения займа полное право собственности.

И если для приобретения квартиры ранее не был использован материнский капитал, предусматривающий выделение доли на всех несовершеннолетних детей в семье, и обошлось без судебных разбирательств на фоне грубых просрочек, то процедура оформления ипотеки на ипотечную недвижимость не составит особого труда.

Для этого достаточно будет подать соответствующую заявку (онлайн или при личном присутствии), предоставив весь необходимый пакет документов (перечень требуемых бумаг определяется в индивидуальном порядке).

Сегодня вполне реально приобрести ипотечную недвижимость. И неудивительно, если учесть, что чуть ли не каждый второй объект недвижимости в России приобретается в кредит. Другое дело, что схема “ипотека на ипотеку” таит в себе определенные подводные камни, которые обязательно нужно изучать до подписания любых документов

В другом банке

Совсем иначе будут обстоять дела в том случае, если довелось брать ипотеку в каком-нибудь малоизвестном банке, ведь в этом случае найти обслуживающегося здесь же клиента на переоформление залогового имущества с дальнейшим погашением кредитных обязательств будет гораздо сложнее.

К счастью, четко уясняют это отягощающее дальнейшую судьбу ипотечных займов обстоятельство и в банках, благодаря чему можно наблюдать послабление ограничений в этом вопросе у многих кредитно-финансовых учреждений. К примеру, такую программу перекредитования предусматривает Росбанк, пусть и с определенными ограничениями.

Среди них – обязательное трудоустройство на постоянной основе с предоставлением справки о доходах по второй форме НДФЛ и выплата первоначального взноса, размер которого будет определяться в индивидуальном порядке.

Проверке подвергается и продавец, который также обязуется предоставить определенный пакет документов. При этом речь идет о стандартной процедуре, которая подразумевает анализ кредитной истории клиента, уточнение наличия прав собственности на ипотечный объект, а также возможных претендентов на него.

Что касается взаиморасчета, то современная практика предлагает на этот счет заведение двойного аккредитива.

Первый из них предназначается для размещения личных средств продавца для погашения текущей задолженности. Допускается частичное погашение образовавшегося долга покупателем, что чаще всего становится актуальным при неплатежеспособности кредитополучателей.

Второй аккредитив используется исключительно для размещения покупательских кредитных средств, под которыми подразумевается разница между суммой, добавленной на первый аккредитив в случае нехватки средств у продавца и общим размером ипотечного займа.

3 схемы покупки ипотечного жилья

В настоящее время специалисты выделяют 3 основные схемы покупки обремененной залогом недвижимости, которые вполне справедливо считаются относительно безопасными и удобными для всех сторон.

Среди них:

1. С погашением ипотеки во время сделки. Та самая 100-процентная выплата, которая позволяет разом закрыть кредитную историю, освободив приобретаемый объект от статуса залогового. Для этого банк выставляет на продажу ипотечную недвижимость, открывая две ячейки, одна из которых предназначена для размещения банковских средств (остатка задолженности кредитополучателя), а вторая – оставшаяся сумма от общей стоимости жилого объекта для продавца.
   

   Суть заключается в том, что покупатель кладет средства на эти счета, доступ к которым автоматически открывается по факту заключения договора купли-продажи.

2. С переуступкой долга. Схема, обозначенная выше, как «ипотека на ипотеку» проводится исключительно с получения одобрения кредитора, после чего на нового кредитополучателя оформляется договор уступки прав требования по старому займу. Альтернативой последнему может стать новое заключенное между кредитно-финансовой организацией и покупателем соглашение по ипотеке, что в общем-то не очень меняет основную суть дела. В любом случае производится снятие долгового обременения в списках Росреестра со старого кредитополучателя с последующим накладыванием этих обязательств на покупателя.
3. С досрочным погашением ипотек за счет средств покупателя. Эта схема предусматривается для тех случаев, когда банковское учреждение не дает одобрение на перекредитование.
   

   В итоге покупатель приобретает жилье за наличные с возможностью применения первой схемы, оформляя заем под эти цели в другом банке.

   Как вариант, можно оформить предварительный договор купли-продажи, который станет поводом для передачи средств для погашения остатка кредита продавцу с последующим за ним снятием долгового обременения и продажей недвижимости, как беззалогового объекта.

Пожалуй, из всех предлагаемых последняя схема является самой рискованной по той простой причине, что временный договор купли-продажи не регистрируется в Росреестре, запросто подвергаясь аннуляции. То есть фактически приходится действовать на доверии, что довольно рискованно для подобного рода операций.

Существует три основных схемы купли-продажи недвижимого имущества, которое находится в ипотеке. Но если взвешивать все “за” и “против”, то лучшим вариантом станет тот, который предполагает полное погашение займа непосредственно во время сделки с последующей за ним передачей прав собственности на залоговый объект

Какие документы нужны

Несмотря на то что каждое дело по перекредитованию объектов жилой недвижимости требует индивидуального подхода, необходимый для представления пакет документов включает в себя приблизительно одни и те же бумаги.

Среди них:

• подтверждающие российское гражданство паспорта всех участников сделки;
• заполненная анкета со всеми сведениями о кредите;
• справка от текущего кредитора с прописанным остатком по задолженности;
• копия кредитного договора;
• право собственности на залоговый объект, если таковое имеется;
• выписка ЕГРП (актуально для недвижимых объектов, приобретенных после 15.07.2016);
• выписка из домовой книги;
• справки из коммунальных предприятий, подтверждающая отсутствие задолженности по ЖКХ.

Важно помнить, что перечень документов может отличаться от приведенного выше.

Кроме того, имея доступ к различным государственным реестрам, банковские сотрудники могут получать часть необходимых справок без участия клиентов, что сильно упрощает поставленную задачу для последних.

Риски и подводные камни

Приобретение ипотечной недвижимости в последние годы стало обычной практикой по той простой причине, что практически каждый второй объект был куплен в кредит. Со временем же владельцы могут переехать или захотеть расширить жилплощадь, выставляя ипотечное жилье на перепродажу.

То есть такие истории далеко не всегда про финансовую несостоятельность, поэтому не стоит отказываться от их приобретения только потому что еще не до конца был выплачен кредит.

Кроме того, если приобретать такое жилье за наличные или использовать схему с двойными ячейками, то все риски сводятся к нулю. А все потому что после подписания договора купли-продажи те долговые обязательства, которые были на предыдущем кредитополучателе, не смогут перейти на покупателя.

Касается это негласное правило и всех штрафных санкций, так что в этом плане опасаться действительно нечего.

Главное – не передавать никому деньги до заключения постоянного или, на худой конец, временного договора купли-продажи, хотя последний также не гарантирует сохранность выплаченных средств по обозначенным выше причинам.

Приобретая кредитную недвижимость очень важно не передавать деньги для закрытия ипотеки до заключения официальной сделки. При этом стоит помнить, что даже временный договор купли-продажи не гарантирует, что покупатель получит свои заветные квадратные метры, по той простой причине, что такие акты не вносятся в государственные реестры, легко подвергаясь аннуляции 

5 советов по проведению сделки от реальных финансистов

• Алексей Зубик, коммерческий директор BSA, перед приобретением любой ипотечной недвижимости обязательно советует обращаться в Росреестр для уточнения всех нюансов ее оформления, фамилий прописанных и владельца прав собственности. До того момента, пока ипотека не закрыта, фактическим владельцем жилплощади является банк, но после погашения кредита все права на недвижимость передаются тому, на кого она была оформлена.
• Юлия Дымова, директор офиса продаж «Est-a-Tet», объясняет, что при оформлении ипотеки на ипотечную недвижимость в пределах одного банка можно договориться с последним о погашении одной только судной задолженности. В этом случае с залогового объекта не придется снимать обременение для получения кредитных средств на его выкуп.
•  Елена Мищенко, руководитель северо-восточного отделения «НДВ-Недвижимость», советует получать согласие банка на перекредитование по конкретному объекту недвижимости до выплаты задатка, иначе есть риск, что деньги уйдут, а снятия обременения с залогового имущества так и не последует. А все потому что банковское учреждение может его не одобрить.
• По мнению Анны Ачедовской, гендиректора «ТСН Недвижимость», лучше всего оформлять ипотеку на ипотеку в одном и том же банке, погашая остаток задолженности за свой счет, чтобы можно было снять обременения с объекта недвижимости и быстро оформить новый кредит на погашение остаточной суммы. В этом случае удастся избежать многих рисков, которые неизбежно возникают при займе средств в одном финансовом учреждении для закрытия ипотеки в другом.
• Алексей Головченко, президент Института развития и адаптации законодательства», поясняет, что банк обязательно должен быть вписан в отношения покупателя и продавца ипотечного имущества. Кроме того, в заключаемом договоре необходимо прописать готовность банка перенести залог на имущественный объект с одного владельца на другого. Обходить стороной эти негласные правила крайне рискованно.

(Пока оценок нет)

Загрузка...